規劃建設新城則是解決“大城市病”的重要方式。我們在此總結國內外代表性新城建設經驗教訓，結合雄安新區規劃意圖，展望雄安新區未來。本報告是國內篇。

　　摘要

　　國內新城建設：深圳、上海浦東、天津濱海、唐山曹妃甸。1)深圳毗鄰港澳，為改革開放窗口和實驗田，產業不斷轉型升級、帶動珠三角崛起，但規劃不夠超前、城中村問題突出。2)浦東定位經濟、金融、貿易等，以政策、地理等優勢，恢復和再造上海，并帶動長三角崛起。3)天津濱海定位北方經濟發展龍頭，大工業大投資特點突出，雖然GDP在2008年超過浦東，但人口聚集不足、優化天津城市布局作用不夠突出，對周邊地區輻射帶動力不強，而且在新形勢下這種模式難以復制。4)唐山曹妃甸定位偏重化工，一度聲名顯赫，建設遠不及預期的原因包括：對中國及全球經濟形勢的誤判、政府冒進和經驗不足、與天津港同質競爭等。5)小結：新城定位應科學研判國內外宏觀經濟形勢，結合當地特點，合理選擇主導產業，前瞻布局，并可通過多元化產業結構增強風險防御能力。新城規劃應主動超前，科學研判未來經濟和人口增長，切忌冒進和攤大餅。新城建設應重視體制機制改革，發揮市場在資源配置中的決定性作用。新城建設應妥善解決城市開發建設資金來源及土地問題。

　　雄安新區：規劃設計、政策意圖及挑戰。1)北京的“大城市病”主要在于核心區功能產業和人口過度聚集。建設雄安新區與通州副中心是中央治理北京“大城市病”的兩個抓手，前者是控制北京人口總量，后者是促進北京城市布局優化。2)除首要承載北京非首都功能外，雄安新區將貫徹新發展理念，帶動京津冀崛起。打造未來城市標桿：綠色生態、傳統與現代融合、宜居。分三步走：2020年雛形、2022核心區基本建成、2030年全部建成。3)挑戰在于北方市場觀念落后，內陸劣勢，與深圳浦東相比有何政策優勢，如何高標準建設打造城市標桿，空氣水質污染嚴重與綠色生態發展，如何處理與北京建設“國際一流的和諧宜居之都”的關系，如何安置現有140萬人口等。

　　國內外新城建設啟示及雄安新區展望。1)通州城市副中心和雄安新區建設將為北京治理“大城市病”贏得戰略時間。2)雄安有望成為與北京協作的“創新中心”+“金融城”，帶動京津冀崛起。3)雄安新區將成為新常態新發展模式的改革創新試驗田，探索城市開發建設新模式，或包括探索農村集體建設用地直接入市。4)北京、天津、雄安三角區域人口有望快速增長，吸引河北邯鄲、邢臺、衡水、滄州、石家莊等其他地區人口遷入。5)雄安新區投資規模以萬億計，建議繼續關注推進雄安新區及京津冀協同發展推進進展。

　　風險提示：規劃建設不及預期。

　　正文　

　　城市具有聚集經濟效應和規模經濟效應，個人、企業及社會均能從中獲益，這是人類社會從農業文明走向工業文明、從鄉村文明走向城市文明的根本原因。我們在《中國房地產周期研究》(2015.02.24)、《人口遷移的國際經驗：從齊增到分化》(2016.10.23)等多篇研報指出，人口向大都市圈遷移是國內外人口遷移的一般經驗，特別是在城市化中后期。但隨著大城市核心區功能和產業過度聚集、人口快速增長以致超過短期承載力，環境污染、交通擁堵、公共資源緊張、住房擁擠等“大城市病”開始逐漸顯現。國內外經驗表明，治理“大城市病”的主要手段包括：疏解功能、調整產業結構；都市圈內從單中心向多中心布局；發展城市群，促進區域協同發展。規劃建設新城則是實現上述手段的一個重要載體。我們對國內外代表城市新城建設及相關城市發展經驗教訓進行梳理總結，以為雄安新區規劃建設提供參考。